La demanda de naves industriales continúa impulsando al sector inmobiliario, aunque la revisión del T-MEC y el aumento en la disponibilidad de espacios comienzan a marcar una nueva etapa para el mercado.
El mercado inmobiliario industrial en México mantiene una trayectoria de crecimiento, pero con señales claras de una etapa de mayor madurez y selección estratégica de inversiones. Durante el segundo trimestre de 2026, el sector continuó expandiendo su capacidad instalada, aunque con un ritmo más moderado, en un entorno influenciado por la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), la política monetaria y una mayor cautela por parte de inversionistas y desarrolladores.
De acuerdo con el Reporte Industrial Nacional del segundo trimestre de 2026 de Solili, el inventario industrial del país alcanzó 113.66 millones de metros cuadrados al cierre de junio, lo que representa un crecimiento anual de 5.3%. La cifra confirma que México sigue fortaleciendo su infraestructura para atender la demanda de manufactura, logística y exportación, impulsada principalmente por el fenómeno del nearshoring.
Un mercado más grande, pero con mayor disciplina
El crecimiento del inventario industrial refleja que el país continúa ampliando su capacidad para recibir nuevas inversiones. El contexto actual muestra un cambio importante respecto a los años de mayor expansión.
Según Solili, el segundo trimestre estuvo marcado por un proceso de consolidación del mercado, reflejado en operaciones como la adquisición de Fibra Macquarie por parte de Fibra MTY, una transacción que evidencia una estrategia enfocada en activos de mayor calidad y eficiencia.
Al mismo tiempo, el inicio de la revisión del T-MEC, programada para el 1 de julio de 2026, ha llevado a inversionistas y desarrolladores a actuar con mayor prudencia mientras esperan mayor certidumbre sobre el futuro de la relación comercial entre México, Estados Unidos y Canadá.
Esta cautela también se refleja en una desaceleración en el inicio de nuevos proyectos industriales y en una menor incorporación de oferta durante el trimestre.
Monterrey lidera el crecimiento industrial
El reporte identifica a Monterrey como el mercado industrial más grande del país, con un inventario superior a 21.5 millones de metros cuadrados. Tan sólo durante el último año, la capital de Nuevo León incorporó 1.8 millones de metros cuadrados adicionales, consolidando su posición como el principal polo industrial de México.
Mientras tanto, la distribución geográfica del inventario continúa expandiéndose hacia diferentes regiones, fortaleciendo el perfil institucional del mercado y atrayendo nuevos participantes interesados en desarrollar proyectos industriales.
Aumenta la disponibilidad de espacios industriales
Uno de los indicadores que más llamó la atención durante el segundo trimestre fue el incremento de la tasa nacional de vacancia. De acuerdo con Solili, la disponibilidad de espacios industriales llegó a 5.2%, lo que representa un incremento de 1.3 puntos porcentuales respecto al año anterior.
Para propietarios y desarrolladores, este escenario representa un reto, ya que obliga a flexibilizar las condiciones comerciales para atraer nuevos inquilinos. Para las empresas que buscan instalar operaciones en México, en cambio, significa una mayor oferta de espacios y mejores condiciones de negociación.
El caso más representativo es Tijuana, que registra la tasa de vacancia más alta del país con 9.7%, equivalente a cerca de un millón de metros cuadrados disponibles.
Pese a ello, el mercado fronterizo mantiene precios de renta estables gracias a una demanda constante y al interés de empresas vinculadas al comercio internacional.
La demanda mantiene un ritmo sólido
Aunque existe una mayor disponibilidad de espacios, la actividad de arrendamiento continúa mostrando dinamismo. Durante el segundo trimestre de 2026 se arrendaron 1 millón 263 mil metros cuadrados de propiedades industriales en México, cifra que representa un incremento del 35% respecto al mismo periodo del año anterior. Los mercados que concentraron la mayor parte de la demanda fueron:
- Monterrey: 24% del total nacional
- Ciudad de México: 22%
- Tijuana: 11%
Estos tres mercados continúan liderando la captación de empresas interesadas en ampliar operaciones o establecer nuevos centros de manufactura y distribución.
La construcción industrial mantiene el paso, aunque con mayor cautela
La actividad constructiva del sector industrial continúa siendo uno de los principales indicadores del dinamismo inmobiliario en México. De acuerdo con el Reporte Industrial Nacional 2T 2026 de Solili, al cierre del segundo trimestre del año había más de 3.8 millones de metros cuadrados de naves industriales en proceso de construcción, aunque el ritmo de nuevos desarrollos comienza a moderarse ante un entorno económico y comercial más incierto.
La Ciudad de México concentra cerca de la mitad de toda la construcción industrial del país, consolidándose como el principal mercado para nuevos desarrollos logísticos y de distribución. En segundo lugar se ubica Monterrey, con 932 mil metros cuadrados en desarrollo, mientras que Guadalajara suma 340 mil metros cuadrados, impulsada por la llegada de nuevos proyectos industriales y logísticos.
Según Solili, los ocho mercados industriales del norte del país concentran 35% de los nuevos inicios de construcción, una proporción prácticamente igual a la registrada durante el segundo trimestre de 2025. Esto refleja que, pese a la cautela observada entre desarrolladores, la región norte continúa siendo el principal polo de expansión industrial gracias a su cercanía con Estados Unidos y su fortaleza manufacturera.
En contraste, las regiones del Bajío y Occidente iniciaron 14 nuevos proyectos industriales, equivalentes a 247 mil metros cuadrados, de los cuales seis desarrollos corresponden a Guadalajara, ciudad que mantiene un crecimiento sostenido en infraestructura para manufactura y logística.
No obstante, Solili advierte que el incremento en la disponibilidad de espacios industriales y la incertidumbre derivada de la revisión del T-MEC han provocado que los desarrolladores adopten una postura más selectiva antes de iniciar nuevos proyectos. La excepción durante este trimestre fueron los mercados de Ciudad de México y Guanajuato, donde la construcción mantuvo un mayor dinamismo.
Los precios de renta siguen al alza pese al aumento de espacios disponibles
A pesar del crecimiento en la tasa de vacancia observado durante el primer semestre del año, los precios de renta industrial continúan mostrando una tendencia ascendente en la mayoría de los mercados del país.
La Ciudad de México mantiene el liderazgo nacional al registrar un precio promedio superior a 10.38 dólares por metro cuadrado al mes, cifra que representa un incremento anual del 8%. El comportamiento responde a la incorporación de naves industriales con mayores especificaciones técnicas, infraestructura logística de última generación y espacios diseñados para operaciones de alto volumen, factores que también elevan los costos de construcción.
En la región norte del país, Tijuana conserva el precio promedio más alto con 8.68 dólares por metro cuadrado mensual, seguida de Tecate, con 8.06 dólares, mientras que Monterrey, el mercado industrial más grande de México, reporta una renta promedio de 7.08 dólares por metro cuadrado al mes.
El reporte también muestra que Chihuahua se mantiene entre los mercados con rentas superiores a los 7 dólares por metro cuadrado mensual, reflejando la competitividad del estado dentro del corredor manufacturero del norte del país y la demanda sostenida por espacios industriales vinculados a la exportación.
Para Solili, este comportamiento confirma que el mercado industrial mexicano ha entrado en una etapa de mayor especialización. Hoy, las empresas no solo buscan disponibilidad de espacio, sino edificios con infraestructura tecnológica, eficiencia energética, conectividad y características que permitan optimizar sus operaciones logísticas y productivas.
De cara al cierre de 2026, la consultora prevé que la evolución de la relación comercial entre México y Estados Unidos será un factor determinante para el comportamiento del sector. Si el panorama ofrece mayor certidumbre, los parques industriales mejor ubicados y con infraestructura de mayor calidad podrían captar una nueva ola de inversiones y fortalecer la demanda de espacios industriales en el país.
¿Qué significa este panorama para Chihuahua?
Aunque el reporte de Solili no detalla cifras específicas para Chihuahua, el comportamiento nacional ofrece señales relevantes para uno de los estados con mayor vocación manufacturera del país.
La entidad continúa siendo un punto estratégico para industrias como la automotriz, aeroespacial, electrónica, dispositivos médicos y manufactura de exportación. Además, su ubicación fronteriza y la integración con las cadenas productivas de Estados Unidos mantienen vigente el interés por desarrollar nuevos parques industriales y ampliar la infraestructura existente.
Sin embargo, el incremento en la vacancia y la mayor cautela de los desarrolladores indican que la competitividad ya no dependerá únicamente de contar con tierra disponible. Factores como el suministro de energía, disponibilidad de agua, conectividad, talento especializado y procesos tecnológicos serán determinantes para atraer nuevas inversiones.
¿Qué es el inventario industrial? Es la superficie total de naves y edificios industriales disponibles dentro de los principales mercados inmobiliarios del país. ¿Por qué crece el inventario industrial? Principalmente por la llegada de nuevas inversiones manufactureras, el nearshoring y el desarrollo de infraestructura logística. ¿Qué significa una mayor tasa de vacancia? Implica que existen más espacios industriales disponibles para renta, lo que puede generar mejores condiciones de negociación para los inquilinos. ¿Qué mercados lideran actualmente el sector? Monterrey, Ciudad de México y Tijuana concentran gran parte de la actividad de arrendamiento y desarrollo industrial en México.
Un mercado que entra en una nueva etapa
El segundo trimestre de 2026 confirma que el mercado inmobiliario industrial mexicano continúa expandiéndose, aunque con una dinámica distinta a la observada durante el auge inicial del nearshoring. Hoy, la prioridad ya no es únicamente construir más naves, sino desarrollar infraestructura capaz de responder a las nuevas exigencias tecnológicas, logísticas y operativas de las empresas globales.
Con un inventario que supera los 113 millones de metros cuadrados, una demanda que sigue creciendo y un entorno comercial marcado por la revisión del T-MEC, México se prepara para una etapa donde la competitividad dependerá menos del volumen y más de la calidad de sus activos industriales. Para estados como Chihuahua, este escenario representa una oportunidad para consolidar su liderazgo manufacturero, siempre que logren fortalecer las condiciones que buscan los inversionistas del futuro.
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